북한산 큰숲, 은평 은평구청

1. 추진위원회 구성 / 2. 조합설립인가신청(추진위원회) - 주택단지안의 공동주택의 각 동별 구분소유자의 3분의 2 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의 - 주택단지안의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자의 동의 - 조합정관등 구비서류 첨부 - 조합원명부, 총회 회의록 - 토지등 소유자 설립동의서등 / 3. 조합설립인가(구청장) → 토지(조합→조합원) / 4. 법인등기(조합) - 조합인가로부터 30일 이내에 서류인계 - '정비사업조합'명칭 용어를 사용 주된 사무소 소재지에 등재

사업시행인가의 신청

사업시행자가 정비사업을 시행하고자 하는 경우에는 구청장에게 사업시행인가를 신청하여야 하며, 변경 · 중지 · 폐지도 같음(경미한 변경은 신고)

사업시행인가를 신청할 때에는 다음과 같은 구비서류를 첨부하여야 함

• 정관 등
• 총회의결서 사본
• 사업시행계획서
• 수용 또는 사용할 토지 또는 건축물의 명세 및 소유권외의 권리의 명세서
• 법 제32조제3항의 규정에 의하여 제출하여야 하는 서

사업시행인가 관련 부서

• 관내부서 전산통계과, 재무과, 지적과, 사회복지과, 가정복지과, 맑은도시과, 청소행정과, 주택과, 도시계획과, 도시디자인과, 건축과, 공원녹지과, 교통행정과, 교통지도과, 토목과, 하수과 등.
• 관외부서 은평수도사업소, 서부소방서, 서부교육청, 서울도시가스(주), 한국전력공사 성서지점, KT은평지사 등

사업시행계획의 작성

• 토지이용계획(건축물배치계획을 포함한다)
• 정비기반시설 및 공동이용시설의 설치계획
• 임시수용시설을 포함한 주민이주대책
• 세입자의 주거대책, 재건축소형주택의 건설계획
• 건축물의 높이 및 용적률 등에 관한 건축계획
• 정비사업 시행과정에서 발생하는 폐기물처리계획
• 시행규정(구청장 또는 공사 등이 단독으로 시행하는 경우)
• 정비사업의 시행방법, 정비사업의 종류·명칭 및 시행기간
• 정비구역의 위치 및 면적, 사업시행자의 성명 및 주소
• 설계도서, 자금계획
• 개보수할 필요가 있다고 인정되는 건축물이 명세 및 개보수계획
• 시행에 지장이 인정되는 정비구역안의 건축물 또는 공작물 등의 명세
• 토지 또는 건축물 등에 관한 권리자 및 그 권리의 명세
• 공동구의 설치에 관한 사항
• 용도가 폐지되는 정비기반시설의 조서 및 도면과 정비사업에 의하여 새로이 설치되는 정비기반시설의 조서 및 도면(주택공사 등이 시행자인 경우)
• 정비사업의 시행으로 용도 폐지되는 정비기반시설의 조서·도면 및 그 정비기반시설에 대한 2이상의 감정평가 업자의 감정평가서와 새로이 설치할 정비기반시설의 조서·도면 및 그 설치비용 계산서
• 사업시행자에게 무상으로 양여되는 국·공유지의 조서
• 토지등소유자가 자치적으로 정하여 운영하는 규약
• 빗물처리계획
• 주택재건축사업의 경우 기존 주택의 철거계획서(석면을 함유한 건축자재가 포함된 경우에는 그 현황과 동 자재의 철거 및 처리계획 포함)

정비구역 외에서의 건축심의

정비구역 외에서 주택 재건축사업 시행시 사업시행인가를 받기 전 건축물의 높이·층수·용적률 등에 대하여 건축법 제4조 규정에 의한 구 건축위원회 심의를 거쳐야 함

관계서류의 공람과 의견청취

• 시장ㆍ군수는 사업시행인가를 하고자 하거나 사업시행계획서를 작성하고자 하는 경우에는 대통령령이 정하는 방법 및 절차에 따라 관계서류의 사본을 14일 이상 일반인이 공람하게 하여야 한다. 다만, 제28조제1항 단서의 규정에 의한 경미한 사항을 변경하고자 하는 경우에는 그러하지 아니하다.
• 토지등소유자 또는 조합원 그 밖에 정비사업과 관련하여 이해관계를 가지는 자는 제1항의 공람기간 이내에 시장ㆍ군수에게 서면으로 의견을 제출할 수 있다.
• 시장ㆍ군수는 제2항의 규정에 의하여 제출된 의견을 심사하여 채택할 필요가 있다고 인정하는 때에는 이를 채택하고, 그러하지 아니한 경우에는 의견을 제출한 자에게 그 사유를 알려주어야 한다.

시행인가의 효과

• 「주택법」 제16조의 규정에 의한 사업계획의 승인
• 「건축법」 제11조의 규정에 의한 건축허가, 같은 법 제20조에 따른 가설건축물의 건축허가 또는 축조신고 및 같은 법 제29조에 따른 건축협의
• 도로법 제34조의 규정에 의한 도로공사시행의 허가 및 같은 법 제38조의 규정에 의한 도로점용의 허가
• 사방사업법 제20조의 규정에 의한 사방지 지정의 해제
• 「농지법」 제34조의 규정에 의한 농지전용의 허가ㆍ협의 및 같은 법 제35조의 규정에 의한 농지전용신고
• 산지관리법 제14조ㆍ제15조의 규정에 의한 산지전용허가 및 산지전용신고와 「산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률」 제36조제1항ㆍ제4항 및 제45조제1항ㆍ제2항의 규정에 의한 허가. 다만, 「산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률」에 의한 산림유전자원보호림ㆍ채종림 및 시험림의 경우를 제외한다.
• 「하천법」 제30조에 따른 하천공사 시행의 허가 및 하천공사실시계획의 인가, 같은 법 제33조에 따른 하천의 점용허가 및 같은 법 제50조에 따른 하천수의 사용허가
• 「수도법」 제17조에 따른 일반수도사업의 인가 및 같은 법 제52조 또는 제54조에 따른 전용상수도 또는 전용공업용수도 설치의 인가
• 「하수도법」 제16조의 규정에 의한 공공하수도 사업의 허가 및 같은 법 제34조제2항에 따른 개인하수처리시설의 설치신고
• 측량법 제25조의 규정에 의한 측량성과사용의 심사
• 유통산업발전법 제8조의 규정에 의한 대규모점포의 등록
• 「국유재산법」 제30조에 따른 사용허가(주택재개발사업 및 도시환경정비사업에 한한다)
• 지방재정법 제82조의 규정에 의한 사용ㆍ수익허가(주택재개발사업 및 도시환경정비사업에 한한다)
• 지적법 제27조의 규정에 의한 사업의 착수ㆍ변경의 신고
• 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조의 규정에 의한 개발행위의 허가, 동법 제86조의 규정에 의한 도시계획시설사업시행자의 지정 및 동법 제88조의 규정에 의한 실시계획의 인가
• 「전기사업법」 제62조에 따른 자가용 전기설비공사계획의 인가 및 신고
• 「소방시설설치 및 안전관리에 관한 법률」 제7조제1항에 따른 건축허가등의 동의, 「위험물안전관리법」 제6조제1항에 따른 제조소등의 설치의 허가(제조소등은 공장건축물 또는 그 부속시설에 관계된 것에 한한다)

종전법(주택건설촉진법)로 사업시행 인가된 정비사업의 업무처리 기준

• 종전법(주택건설촉진법)에 의하여 사업시행인가 및 사업승인을 받은 경우 향후 행정절차 등은 종전법에 의함
• 상기의 규정에도 불구하고 신법 적용이 시행자에게 유리한 경우 시행자의 요구에 따라 신법 적용
• 상기1·2의 규정에 불구하고 「도시및주거환경정비법시행령」 부칙에서 특별히 정한 경우에는 그에 따름

타법령에 의하여 사업시행인가전 행위는 심의 및 평가

교통영향평가

• 목적 사업의 시행으로 인하여 자연환경, 생활환경 및 사회·경제 활동이 미치는 해로운 영향을 예측·분석하고 이에 대한 대책을 강구하는 것을 말함
• 관련근거 환경·교통·재해등에관한영향평가법 제22조제3항 및 제14조제1항 관련 별표 1, 시행령 제3조, 조례 제4조
• 심의대상 공동주택 건축연면적 6만㎡이상

환경영향평가

• 관련근거 환경·교통·재해등에관한영향평가법 제4조, 시행령 제3조, 조례 제4조
• 평가대상 부지면적 30만㎡이상

재해영향 평가

• 관련근거 환경·교통·재해등에관한영향평가법 제4조, 시행령 제3조, 조례 제4조
• 평가대상 부지면적 30만㎡이상

건축심의

• 관련제5조 및 제6조
• 심의대상 16층 이상 공?상 : 16층 이상이면서 300세대 이상 공동주택 건축계획
• 구 심의대상 16층 이상이면서 300세대 이하 공동주택 건축계획

문화재 심의

• 관련근거 문화재보호법 제74조, 시행령 제43조의2, 조례 제14조의2
• 심의대상 국가지정 문화재 보호구역 100m이내, 지정문화재 등은 보호구역으로부터 50m이내

건축심의절차

시공자의 선정 및 시공보증

시공자의 선정

• 시공자의 선정시기 조합설립인가 후 선정
• 시공자의 선정방법 경쟁입찰. 다만, 세부사항은 정관으로 결정

강조표준정관에서는 3회이상 유찰되는 경우 수의계약으로 선정하도록 규정

시공보증

• 정의 시공자가 도급받은 공사의 계약상 의무를 이행하지 못하거나 의무이행을 하지 아니할 경우 보증기관에서 시공사를 대신하여 계약이행의무를 부담하거나 일정금액을 납부할 것을 보장 하는 것을 말함
• 시공자로 선정된 경우 시공자는 시공보증서를 제출하여야 함

경과조치

법 시행이전에 선정한 시공자가 새 법의 시 조합설립인가를 받은 조합으로서 토지등소유자 과반수 동의를 얻어 시공계약을 체결한 정비사업

• 2002년 8월 9일 이전에 토지등소유자 과반수 이상의 동의를 얻어 시공자를 선정한 경우

강조시공자로 선정된 자가 법 시행 후 2월 이내에 시공계약서 또는 동의증빙서류를 제출하여야 함

시공자 선정 위반시 조치사항

• 시공자선정을 위반하였을 경우 조합인가 또는 승인 취소 대상이며, 추진위원회 승인이 곤란함.
• 또한, 해당 시공사는 부정당업자로 간주하며 당해 정비사업의 사업시행인가후 경쟁입찰의 자격이 없음