공지사항
| 뉴타운 무허가 건축물 거래에 관한 언론 보도내용 | |
| 담당부서 | 도시계획과 |
|---|---|
| 연락처 | 02-350-3861 |
| □ 보도내용 ○ 보도매체 :파이낸셜뉴스[´08. 6. 13(금)] ○ 보도내용 - 뉴타운 무허가건축물 거래 기승 · 재개발 진행시 멸실이 되면 양도세 중과를 피할 수 있다고 권유 - 무허가건축물 투자에 주의 요망 ·무허가건물도 주택으로 보아 주택소유자가 매입하면 1가구 2주택으로 양도세 부과 ·무허가건물이더라도 1983년 이전에 지어져 구청에 등재돼 있어야 입주권부여 ·토지가 국·공유지로서 토지매입 가격까지 포함하면 분양가격보다 더 높은가격으로 입주권을 살 수 있음 □ 검토내용 ○ 양도세 관련(소득세법시행령 제155조) -무허가건물의 조합원 입주권도 1가구 2주택인 경우 양도세 부과됨(‘06년 법 개정) ○ 공동주택 분양대상 여부(서울시 도정조례 제24조) - 기존무허가건축물(주택)의 소유자는 공동주택의 분양대상자임 ※기존무허가건축물 : ‘81.12.30 이전 무허가건축물대장에 등재된 건축물 ○ 재개발구역내 국·공유지 매각관련(도정법 제66조) - 정비구역안의 국·공유재산은 사업시행자 또는 점유자에게 수의계약으로 매각 가능(매각면적은 최대 200㎡이하) - 우선매수 하고자 하는 점유자는 관리처분계획인가 신청때까지 매매계약을 체결하여야 함 ⇒우선 매수한 경우는 토지분 권리가액이 공동주택 분양가격에 포함되어 있음 □ 보도내용 전문 강북 뉴타운 ‘무허가 건축물 거래’ 기승 뉴타운 등 재개발 활성화로 재개발구역 내 토지 지분 가격이 급등하고 있는 가운데 비강남권의 뉴타운 지역을 중심으로 ‘무허가 건물’ 거래가 성행하고 있다. 무허가 건물은 개인 소유권이 없는 시유지에 지어진 건물(주택)로 대지 지분이 없다. 그러나 아파트 입주권을 받을 때 ‘토지 지분’ 가격을 별도로 내야 하기 때문에 배보다 배꼽이 더 큰 경우도 있어 자칫 낭패를 볼 수 있다는 게 전문가들의 한결같은 견해다. 이에 따라 무허가건물 투자에 주의가 요망된다. ■1억5000만원 안팎으로 투자 가능 현재 서울 관악구 신림뉴타운 지역에선 무허가 건물이 1억원대 중초반에 거래되고 있는 것으로 나타났다. 일명 ‘뚜껑’이라고 불리기도 하는 이 무허가 건물은 연립·다세대주택에 비해 지분 가격이 싸다. 또 일부 업자들은 재개발 진행시 멸실이 되면 양도세 중과를 피할 수 있다고 권유해 인기리에 팔리고 있다. 12일 업계에 따르면 서울 신림뉴타운 예정지 등지에서 토지면적 26㎡를 차지하고 있는 무허가 건물은 1억3000만원대로 지분 가격은 1100만원선, 42㎡는 1억5000만원대로 1600만원선이다. 이는 현재 2000만원을 넘어서는 일반 지분에 비해 저렴한 편이지만 실제로는 땅값과 건축비 등을 내야 해 수익이 나지 않을 수 있다고 전문가들은 지적하고 있다. 신림뉴타운 인근 K공인 관계자는 “무허가 주택은 소액투자로 가능한데다 집을 한 채 가지고 있는 경우 재개발 진행시 멸실등기가 나면 다시 1주택자로 취급돼 양도세 중과를 피할 수 있다”고 말했다. 현재 1∼3구역으로 나눠져 있는 신림뉴타운은 100여개 이상의 무허가 건물이 구청에 등재돼 있다. ■양도세 중과 피할 수 없어 유의해야 그러나 현재 재개발재건축시 무허가 건물도 주택으로 인정돼 이 같은 양도세 중과를 피할 수 없는 것으로 나타났다. 과거에는 멸실 등기가 나면 주택에서 제외됐지만 지금은 무허가 건물도 주택으로 간주돼 기존 주택소유자가 매입하면 1가구 2주택이 된다. 예스하우스 전영진 사장은 “1억∼1억5000만원대의 무허가 건물은 소액투자 자체로는 매력이 있어 보이지만 실제 재개발 진행시에는 건축비와 땅값 등을 추가해야 하기 때문에 사실상 입주권에 대한 ‘웃돈’ 가격만 지불하는 것으로 보면 된다”면서 “관리처분 단계에서 수익성 여부가 달라질 수 있어 정확한 계산이 필요하다”고 말했다. 전영진 사장은 “무허가 건물이더라도 1983년 이전에 지어진 것이라야 하며 구청에 등재돼 있지 않으면 입주권을 받을 수 없다”면서 “특히 조합원이 많아져 일반분양이 거의 나오지 않는 경우 아파트 입주권 순위에서 밀릴 수 있어 주의해야 한다”고 말했다. 더불어 이들 무허가건물은 모두 대지지분이 국가나 시·구청 소유의 땅으로 재개발이 되면 지분소유자들이 지분을 취득하기 위해서는 별도로 땅값을 지불해야 한다. 이렇게 되면 기존 건축물 거래가격에다 토지지분 매입가격까지 포함해 일반 분양가격보다 더 높은 가격으로 입주권을 살 수 있는 셈이다. 한마디로 ‘깡통’으로 전락할 수 있다는 것이다. 부동산 전문가들은 이에 따라 무허가건물을 매입할 때는 토지지분의 가격이 얼마나 될지 등을 꼼꼼히 따져보고 접근해야 한다고 지적한다. 자칫하면 투자원금도 건질 수 없는 상황이 될 수 있기 때문이다. /cameye@fnnews.com 김성환기자 ※ 저작권자 ⓒ 파이낸셜뉴스. | |
| 파일 | |
담당자 정보
콘텐츠 정보관리
- 담당부서 도시계획과 도시계획팀
- 연락처 02-351-7402
주의 최종수정일2022.01.23