도시·주택

정비구역의지정

정비구역의지정

특별시장, 광역시장, 도지사가 시장 · 군수 · 구청장의 신청에 의하여 재건축 기본계획에 적합한 범위 안에서 지정하여야 하며, 다만, 일정규모 이하의 재건축사업은 예외로 함. 정비계획을 수립하여 정비구역으로 지정되면 지구단위계획구역 및 지구단위계획으로 간주되므로 사업시행 전후 개발행위는 정비계획에 적합하여야 함.

주택재건축사업 정비구역의 지정 요건

공동주택 재건축의 경우

  • 건축물의 일부가 멸실되어 붕괴 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 지역
  • 재해등이 발생할 경우 위해의 우려가있어 신속히 정비사업을 추진할 필요가 있는 지역
  • 기존 또는 건설예정세대수가 300세대 이상이거나 면적이 1만제곱미터 이상인 지역
  • 3 이상의 「건축법 시행령」 별표 1 제2호가목에 따른 아파트 또는 같은 호 나목에 따른 연립주택이 밀집되어 있는 지역으로서 제20조에 따른 안전진단 실시결과 3분의 2 이상의 주택 및 주택단지가 재건축 판정을 받은 지역으로서 시ㆍ도조례로 정하는 면적 이상인 지역

단독주택 재건축의 경우에는 기존의 단독주택(나대지 및 단독주택이 아닌 건축물을 일부 포함할 수 있다.) 이 200호 이상 또는 면적이 1만제곱미터 이상인 지역으로서 다음에 해당하는 지역

  • 도로 등 정비기반시설이 충분히 갖추어져 인근지역에 정비시설을 추가로 설치할 필요가 없을 것. 다만, 정비기반시설을 정비사업시행자가 부담하여 설치하는 경우는 제외
  • 노후 · 불량건축물이 당해 지역안에 있는 건축물수의 2/3 이상일 것
  • 노후 · 불량건축물이 당해 지역안에 있는 건축물수의 1/2 이상으로서 준공 후 15년이 경과한 다세대 주택 및 다가구주택이 당해지역안의 건축물 수의 3/10이상일 것

정비구역 지정대상에서 제외되는 경우에는 도시및주거환경정비법 제2조제7호 및 동법시행령 제5조의 규정에 의한 주택단지의 범위 안에서 사업시행이 가능

강조국토의계획및이용에관한법률에 의한 지구단위계획구역에 대하여 정비계획의 도시및주거환경정비법 제4조 각호 를 포함한 지구단위계획을 결정 · 고시하는 경우 당해 지구단위계획구역은 정비구역으로 지정 · 고시된 것으로 봄.

용어풀이

노후·불량건축물(도시및주거환경정비법 제2조제3호)

노후·불량건축물 용어 풀이 - 법, 시행령, 서울특별시조례 정보 제공
건축물이 훼손되거나 일부 멸실 되어 붕괴 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 건축물
시행령
  • 「건축법」 제57조제1항에 따라 당해 지방자치단체의 조례가 정하는 면적에 미달되거나 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제7호의 규정에 의한 도시계획시설등의 설치로 인하여 효용을 다할 수 없게 된 대지에 있는 건축물
  • 공장의 매연 소음등으로 위해를 초래할 우려가 있는 지역안에 있는 건축물로서 특별시광역시 또는 도의 조례가 정하는 건축물
  • 당해 건축물을 준공일 기준으로 40년까지 사용하기 위하여 보수ㆍ보강하는데 드는 비용이 철거후 새로운 건축물을 건설하는 데 드는 비용보다 클 것으로 예상되는 건축물
  • 준공된 후 20년(시ㆍ도조례가 그 이상의 연수로 정하는 경우에는 그 연수로 한다)이 지난 건축물
  • 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제19조제1항제8호의 규정에 의한 도시기본계획상의 경관에 관한 사항에 저촉되는 건축물
  • 건축물의 급수ㆍ배수ㆍ오수설비 등이 노후화되어 수선만으로는 그 기능을 회복할 수 없게 된 건축물
서울특별시조례 철근·철골콘크리트,강구조 공동주택
  • 1992년 1월 1일 이후 준공된 5층 이상의 건축물은 40년, 4층이하의 건축물은 30년
  • 1982년 1월 1일부터 1991년 12월 31일까지 준공된 5층이상 건축물은 22+(준공연도-1982)×2년, 4층이하의 건축물은 21+(준공연도-1982)년
  • 1981년 12월 31일 이전에 준공된 건축물은 20년
철근·철골콘크리트,강구조공동주택 및 기존무허가외
  • 내구연한의 3분의 2이상 경과
  • 철근·철골 콘크리트 또는 강구조 60년
  • 기타 30년
설비 노후화 건축물
  • 기존무허가건축물
  • 부엌·화장실·세면장 중 한가지 이상을 갖추지 못한 주택
  • 급수·배수·오수설비가 노후화되어 수선이 불가능한 건축물
  • 수도 또는 우물이 옥외에 있거나 공동 사용하는 주택
  • 정화조가 설치되지 않아 오수를 공공하수도로 직접 배출하는 주택
  • 화장실이 옥내에 없는 주택

주택단지

주택 및 부대ㆍ복리시설을 건설하거나 대지로 조성되는 일단의 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 일단의 토지를 말한다.

  1. 「주택법」 제16조에 따른 사업계획승인을 받아 주택과 부대ㆍ복리시설을 건설한 일단의 토지
  2. 가목에 따른 일단의 토지 중 도시계획시설인 도로나 그 밖에 이와 유사한 시설로 분리되어 각각 관리되고 있는 각각의 토지
  3. 가목에 따른 일단의 토지 2 이상이 공동으로 관리되고 있는 경우 그 전체 토지
  4. 제41조에 따라 분할된 토지 또는 분할되어 나가는 토지
  5. 「건축법」 제11조에 따라 건축허가를 얻어 아파트 또는 연립주택을 건설한 일단의 토지

정비구역안에서의 건축제한

정비구역의 지정고시가 있은 날부터 당해 정비구역안에는 정비계획의 내용에 적합하지 아니한 건축물 또는 공작물은 설치할 수 없음.

정비구역의 절차

  1. 기초조사(구청장 또는 주민 등)

    주민 또는 산업의 현황, 토지/건축물이용현황, 정비기반시설 설치현황, 정비/주변지역 교통현황, 토지이용계획현황, 건축물노후/불량현황 외

    • 주민, 토지 및 건축물의 이용과 소유현황, 정비기반시설 및 교통상황
    • 거주가구 및 세입자현황, 토지이용계획현황, 토지등 소유자의 동의현황 등
  2. 정비계획(안) 작성(구청장 또는 주민 등)

    정비사업의 명칭, 정비구역 및 그 면적, 도시계획시설 설치계획, 건축물 용도, 건폐율, 용적률, 높이, 연면적계획, 정비사업 예정시기 외

  3. 정비구역지정요청(주민 등 → 구청장)

    정비구역지정 입안시 토지등 소유자 2/3 이상 동의, 토지환경정비사업 제외

  4. 지정요건 및 기준검토 관련부서협의(구청장)
  5. 입안(구청장)

    정비계획(안) 첨부

  6. 공람공고 및 주민의견청취

    공람의 요지, 공람장소 등을 지방자치단체공보 등에 공고, 공람관계서류 비치

    • 당해 지방자치단체 공보 등에 공고
    • 14일간 주민에게 공람
    • 제출의견 심사하여 필요시 채택
    • 미채택시는 사유 제출자에게 통보
  7. 구의회 의견청취

    구역지정신청에 따른 입안 사항 및 공람사항 등, 공람기간 중 접수된 의견에 대한 처리사항을 정리하여 제출, 필요시 현장 확인

  8. 지방도시계획위원회 자문

    불가피한 경우 1회에 한하여 실시

  9. 정비구역지정 신청(구청장 → 시장)

    정비계획(안) 첨부

  10. 관련부서 협의
  11. 시도시계획위원회 심의

    심의내용 : 대상구역의 타당성, 구역범위의 타당성, 사업계획의 타당성, 공공시설의 타당성, 건축시설계획의 타당성

  12. 구역지정 결정/고시 및 건교부장관 보고

    정비사업명칭, 정비사업 구역/면적, 공공시설위치/규모, 건폐율, 용적률, 건축시설 용도높이, 연면적 등에 관한 계획, 주민설명회를 거친 후 건설교통부장관에게 내용보고

    • 정비구역과 도시계획 및 기본계획의 내용
    • 정비계획의 요약
    • 도시관리계획결정 조서

정비계획의 내용(정비구역의 결정내용)

  • 정비사업의 명칭
  • 정비구역 및 그 면적
  • 국토의계획및이용에관한법률 제2조제7호의 규정에 의한 도시계획시설(이하 "도시계획시설"이라 한다)의 설치에 관한 계획
  • 공동이용시설 설치계획
  • 건축물의 주용도ㆍ건폐율ㆍ용적률ㆍ높이에 관한 계획
  • 환경보전 및 재난방지에 관한 계획
  • 정비구역 주변의 교육환경 보호에 관한 계획
  • 정비사업시행 예정시기
  • 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제52조제1항 각 호의 사항에 관한 계획(필요한 경우에 한한다)
  • 정비사업의 시행방법
  • 법 제6조제1항제2호의 규정에 의한 방법으로 시행하는 주거환경개선사업의 경우 법 제7조의 규정에 의한 사업시행자로 예정된 자
  • 기존 건축물의 정비ㆍ개량에 관한 계획
  • 정비기반시설의 설치계획
  • 법 제34조에 따라 정비구역을 둘 이상의 구역으로 분할하거나 서로 떨어진 둘 이상의 구역 또는 정비구역을 하나의 구역으로 결합하여 정비사업을 시행하는 경우 그 분할 또는 결합에 관한 계획
  • 건축물의 건축선에 관한 계획
  • 홍수 등 재해에 대한 취약요인에 관한 검토결과
  • 정비구역 및 주변지역의 주택수급에 관한 사항
  • 그 밖에 정비사업의 원활한 추진을 위하여 시ㆍ도 조례가 정하는 사항
  • 가구 또는 획지에 관한 계획
  • 임대주택의 건설에 관한 계획(도시환경정비사업은 일반주거지역과 주택이 있는 준주거지역·상업지역 및 준공업지역에 공동주택을 건설하는 경우만 해당한다)
  • 주민의 소득원 개발에 관한 사항(주거환경개선사업에 한한다)
  • 환경성 검토결과(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제27조제2항 을 준용한다)
  • 기존 수목의 현황 및 활용계획

정비계획 수립시 조사내용

  • 주민 또는 산업의 현황
  • 토지 및 건축물의 이용과 소유현황
  • 정비기반시설의 설치현황
  • 정비구역 및 주변지역의 교통상황
  • 토지 및 건축물의 가격과 임대차 현황
  • 정비사업의 시행계획 및 시행방법 등에 대한 주민의 의견
  • 거주가구 및 세입자 현황
  • 도시관리계획상 토지이용계획 현황
  • 토지의 용도 · 소유자 · 규모별 현황
  • 건축물의 허가유무 및 노후 · 불량 현황
  • 건축물의 용도 · 구조 · 규모 및 건축경과(준공) 연도별 현황
  • 정비구역안의 유 · 무형의 문화유적, 보호수목 현황 및 지역유래
  • 토지등소유자의 정비구역지정에 관한 동의현황 및 기존 수목의 현황 등

정비계획의 세부기준

  • 기본 공원이나 녹지를 포함하지 않도록 한다. 다만,
    • 공원 또는 녹지의 기능 회복하거나, 그 안의 건축물 정비를 위한 경우
    • 토지이용의 증진을 위한 경우에는 그러하지 아니함.
  • 공동주택 건립시는 “주택건설기준등에관한규정”에 적합할 것.
  • 기존건축물 정비 · 개량계획은 건축물의 경과년수, 용도, 구조, 허가유무 및 노후 · 불량 정도를 고려하여 조치, 개수, 철거 후 신축, 철거이주 등으로 구분 계획
  • 종교부지, 분양대상 부지 및 임대주택 부지는 필요한 경우 획지로 분할하고 진입로를 확보할 것.
  • 정비사업시행 예정 시기는 정비구역 지정고시가 있는 날부터 4년 이내의 범위 안에서 정함.
  • 공동주택의 건설기준
    1. 건설하는 주택 전체 세대수가 20세대 이상 300세대 미만인 경우에는 85제곱미터 이하 규모의 주택을 60퍼센트 이상 건설하되, 85제곱미터 이하 규모의 주택이 전체 연면적에서 차지하는 비율이 50퍼센트 이상이어야 한다.
    2. 건설하는 주택 전체 세대수가 300세대 이상인 경우에는 (1)의 기준을 적용하되, (1)의 기준의 범위 안에서 시ㆍ도조례로 주택의 규모 및 건설비율에 관하여 따로 정하는 경우에는 그 규모 및 건설비율에 따른다.
    3. 조합원 분양주택을 기존 주택면적(재건축하기 전의 주택면적을 말한다)의 10% 이내에서 확대하여 건설하고, 조합원 이외의 자에게 분양하는 주택을 모두 85제곱미터 이하 규모로 건설하는 때에는 (1) 또는 (2)의 기준을 적용하지 아니한다.
    4. (1) 내지 (3)의 기준은 수도권정비계획법 제6조?? 적용한다.

정비계획의 경미한 변경

  • 정비구역면적의 10퍼센트 미만의 변경인 경우
  • 정비기반시설의 위치를 변경하는 경우와 정비기반시설 규모의 10퍼센트 미만의 변경인 경우
  • 공동이용시설 설치계획의 변경인 경우
  • 재난방지에 관한 계획의 변경인 경우
  • 정비사업 시행예정시기를 1년의 범위안에서 조정하는 경우
  • 「건축법 시행령」 별표 1 각호의 1의 용도범위안에서의 건축물의 주용도(당해 건축물중 가장 넓은 바닥면적을 차지하는 용도를 말한다. 이하 같다)의 변경인 경우
  • 건축물의 건폐율 또는 용적률을 축소하거나 10퍼센트 미만의 범위안에서 확대하는 경우
  • 건축물의 최고 높이를 변경하는 경우
  • 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제3호 및 동조제4호의 규정에 의한 도시기본계획ㆍ도시관리계획 또는 기본계획의 변경에 따른 변경인 경우
  • 정비구역이 통합 또는 분할되는 변경인 경우
  • 「도시교통정비 촉진법」에 따른 교통영향분석ㆍ개선대책 등 관계법령에 의한 심의결과에 따른 건축계획의 변경인 경우
  • 정비구역 명칭의 변경
  • 「도시계획시설의 결정·구조 및 설치기준에 관한 규칙」제14조에 따라 도로모퉁이를 잘라내기 위한 정비구역 결정사항의 변경
  • 영 제13조제1항제3호에 따른 기존건축물의 정비·개량에 관한 계획의 변경
  • 정비구역(동일 정비구역 안에서 시행지구를 분할하여 시행하는 경우의 지구를 포함한다)이 접하여 있는 경우 상호경계조정을 위한 정비구역 또는 지구 범위의 변경
  • 정비구역 또는 지구범위의 변경이 없는 단순한 착오에 따른 면적 등의 정정을 위한 변경
  • 건축물의 주용도·건폐율·용적률·높이·층수 및 연면적에 관한 계획의 변경을 수반하지 아니하는 사업시행지구 분할계획 또는 건축부지계획의 변경
  • 국토해양부장관이 고시하는 범위 안에서의 임대주택 및 주택규모별 건설비율의 변경
  • 정비계획에서 정한 건축계획의 범위 안에서 주택건립 세대수를 10퍼센트 이내로 증감하는 변경
  • 「건축법」등 관계법령의 개정으로 인하여 정비계획 변경이 불가피한 경우

정비구역 및 정비계획 경과조치

  • 정비구역으로 지정된 것으로 간주
    • 주택건설촉진법 제4조의 제2항(단독주택지로서 시장 · 군수가 재해방지를 위하여 재건축이 필요하다고 인정하는 경우)의 규정에 의하여 조합이 설립된 당해 지역
  • 정비구역이 수립된 것으로 간주
    • 아파트지구개발기본계획
    • 재건축사업을 위한 지구단위계획
정비구역의지정

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주의 최종수정일2022.01.23