도시·주택

토지선매제(土地先賣制)

토지선매제도란 공공용지의 취득을 위하여 마련된 장치로서, 개인간에 부동산의 양도가 있는 경우에 지방공공단체 등 선매권자의 일방적인 의사표시에 의하여 구입하고 하는 자를 배제하고 선매권자 스스로가 구매자자가 되는 제도를 말한다. 도시개발사업 추진할 때에 공용수용의 대상 사업인 경우에는 수용권의 발동으로, 또는 토지소유자의 임의 매각에 의해서 토지를 취득하는 데 이에는 장기간이 소용되게 된다. 때문에 사업대상 주변지역의 토지에 대한 투기적 거래가 성행하게 되어 당해 사업지구내의 토지가격 상승은 물론 그에 따른 사업집행에 막대한 지장을 초래하게 된다. 이러한 토지의 투기적 거래를 방지하고 공공용지의 취득을 위하여 토지선매제도 도입이 필요한 것이다.

택지(宅地, housing site)

토지이용의 기능적 분류의 하나로서 주거용 또는 부수건물의 건축용지로 이용할 수 있는 토지를 뜻한다. 택지의 개념은 부지보다 작은 범위를 나타내는데 택지는 주로 건축용지를 가리키는데 반하여 부지는 건축용지는 물론 철도용, 수도용, 하천용지와 같은 건축물 용도이외에도 사용된다. 택지와 대지의 차이점은 대지는 지적상의 법적 용어라는 점이다.

  • 대지

택지개발사업(宅地開發事業)

도시지역의 시급한 주택난을 해소하기 위하여, 주택건설에 필요한 택지를 개발, 공급을 함으로써 국민주거 생활의 안정과 복지향상에 기여하기 위한 사업이다. 우리 나라에서는 그 동안 토지구획정리사업, 토지형질변경사업, 일단의 주택지조성사업, 아파트 지구지정에 의한 대지조성사업 등으로 택지를 공급하여 왔다. 1980년 12월 「택지개발촉진법」을 제정하여 공영개발방식을 채택한 택지개발사업을 현재까지 시행하여 오고 있다. 사업시행의 주체는 국가 및 지방자치단체와 토지개발공사, 대한주택공사 등이 시행할 수 있다. 시행자는 택지개발계획을 작성하여 건설교통부 장관의 승인을 얻어야 한다. (서울시의 경우 330만㎥미만의 개발계획승인은 서울시장이 함) 특히 사업계획에서 중요한 사항은 전체 대상토지를 전면 매수하는 사업이므로, 수용될 토지 및 주택 등에 관한 토지이용 및 교통계획이 중요하다.

토지공개념(土地公槪念)

토지 공개념은 국가존립의 토대, 국민전체의 복리증진을 위한 공동기반으로서 토지가 지니는 기능, 특성, 위치에 따라 가장 효율적으로 이용 ·개발·보존되어야 하여, 이를 위하여 적절한 유도, 규제가 가해져야 한다는 의미로 사용된 신조어이다. 토지는 자연이 인간 모두에게 준 생존과 생산을 위한 자원이므로, 토지는 단순한 상품으로서 다룰 것이 아니라, 자원으로서 다루고 토지가 갖는 사적 재화로서의 성격과 함께 공적 재화로서의 성격도 함께 고려하여, 그 배문 및 이용과 거래가 정상화되도록 하자는 하나의 토지철학이 토지공개념이라 할 수 있다. 이러한 토지공개념의 적용형태를 보면, 소유 및 이용의 제한, 수익의 제한(개발이익의 환수, 개발부담금 부과), 처분의 제한(토지 선매제, 토지거래신고제, 허가제) 등이 있다.

토지구획정리사업(宅地區劃整理事業)

토지구획정리사업이라 함은 토지를 계획적으로 택지화하는 사업을 뜻한다. 우리나라는 이 사업을 추진하기 위하여「토지구획정리법」을 마련하고 있으며 국가, 지방자치단체, 공사(대한주택공사, 한국토지공사)와 땅 소유주가 시행할 수 있다. 그 목적은 토지의 효용증진과 공공시설의 정리를 위하여 도로의 신설 ·개량, 토지지형의 변경 및 토지의 교환·분합 등을 함으로써 부정형 시가지를 정리하고 미 건축지에 대하여는 계획적인 개발을 유도하기 위한 것이다. 즉 일단의 토지를 선정하여 적당한 가곽, 획지, 도로. 공원. 광장, 하천 등의 배치계획을 마련함으로써 정연한 시가지를 조성할 수 있다. 토지의 경제적 이용의 증진·토지의 공평한 분배·경비의 공평한 부담 등을 위하여 합리적인 용도별 기능배치와 자연 형을 최대한 보전하여 생활환경의 질을 향상시키도록 설계를 마련하여 개발한다. 이 제도의 장점은 도시개발에 있어서 토지매입비가 막대한데 지주들이 현물 출자하는 형식임으로 자본비용이 크게 절감된다는 점이다. 2000년 도시계획법의 전면개정에 따라 도시개발사업으로 통합되었다.

토지분할

지적공부에 등록된 토지의 일부가 소유자가 다르게 된 때 또는 2개 이상의 다른 지목이 되었을 경우 토지분할측량을 실시하여 지적공부의 등록사항을 변경 ·정리하는 제도를 말한다.

토지의 공유(土地의 共有)

1필지의 토지가 그 등록부에 2인 이상의 소유자 명의로 등기된 경우를 말한다.

토지의 이동(土地의 移動)

지적공부에 등록된 토지의 표시사항(소재, 지번, 지목, 경계, 좌표 또는 면적)이 달라지는 것을 말한다. 토지신탁개발은 토지나 건축물 등의 송유자가 개발자금이 없거나 개발절차, 방법 등을 잘 몰라서 방치하고 있는 토지 등을 신탁기관이 대신 개발하되, 그 토지 등의 원형을 유지하면서 소극적으로 관리, 처분하는 단순한 토지신탁과는 달리 용지조성이나 건축물 건설 등과 같이 적극적으로 토지를 개발하고 개발후 임대나 매각 등의 수익사업을 시행하여 그 수익을 토지 등의 소유자에게 되돌려 주는 개발 방식이다. 초기에 신탁은 금전이나 증권 형태의 재산을 대상으로 신탁관계가 형성되었으며, 1960년대 초「신탁법」및 「신탁업법」에 의하여 토지신탁개발이 제도화되면서 점차 토지나 건축물 등의 재산을 대상으로 하는 신탁관계가 형성되었다. 신탁관계가 적극적인 토지개발의 개념으로 발전한 것은 90년대 초부터이다. 1990년대 들어서면서 국공유지에 대한 「국유재산법」이 개정되어 사유지 뿐만 아니라 중앙 및 지자체의 국공유지 개발에 폭넓게 적용될 수 있는 여건을 갖추게 되었고, 국공유지의 신탁개발이 지역개발 촉진과 재정수입 확대의 성과를 거두면서 점차 신탁개발에 대한 전망이 밝아짐에 따라 최근 공사나 금융기관 등이 출자하여 설립하는 부동산신탁개발전문회사가 늘고 있다. 뿐만 아니라 토지신탁개발의 유형도 택지개발이나 주택건설 등 단순한 형태에서 아파트단지, 상가, 사무실, 스포츠센다, 복합빌딩 등으로 다양해지고 있다. 토지신탁개발의 유형은 개발 후 임대할 것이냐 양도할 것이냐에 따라 임대형과 처분형(분양형)으로 나뉘며, 이에 따라 사업방식, 토지소유자의 수익배당방식과 개발된 부동산 관리여부 등이 달라지게 된다.

토지임대권(土地賃貸權, land tenure)

토지자원의 사용권을 뜻한다. 자유시정제도의 나라는 그 기본법에 토지를 소유할 수 있는 권리를 인정하고 있다. 그러나 토지는 사실상 인간이 창조한 것이 아니며 또한 이동이나 소멸이 되지 않는 상품이기 때문에 집단사회를 이루고 있는 현대 도시사회에 있어 그 토지자원의 이용방법, 위치적 이동성이 사회적 공익과 직접적 관계를 가지게 된다. 따라서 개인의 소유권을 보장하면서도 사용에 따른 공익성 제고를 위하여 소유주의 자유의사에 따라 타인에게 임대사용케 할 수 있는 제도가 마련되어 있다. 이것을 토지임대권이라 하며 경우에 따라서는 소유주의 의사에 관계없이 공공이익을 위하여 계약기간동안 타인사용을 할 수 있게 제도화되어 있다.

토지투기(土地投機)

불안전하게 개발된 토지를 매각하여 양도차익을 획득함을 목적으로 토지를 보유하는 것이라 정의하기도 하며, 미성숙지를 경작관리할 의사가 없고 스스로 개발할 수 있는 규모 이상의 토지를 소유하는 것(Robert P.Surierenga)이라고 정의하기도 한다. 토지의 투기성향은 토지의 boom 즉, 대기업체의 개입, 급격한 도시성장, 철도, 도로 등의 신설 등에 의한 경제적 요인이 그 계기가 된다. 이와 같은 투기현상에 개입하여 화폐를 투입하는 행위를 결국 토지투기활동이라 하고 그때의 가격을 투기가격이 된다.

토지합병

지적공부에 등록된 1필지 이상의 토지를 1필지로 합하여 변경·등록하는 제도를 말한다. 토지의 지번지역, 지목, 소유자가 서로 다른 경우, 합병하고자 하는 각 필지의 지반이 연속되지 아니한 경우 등에는 합병할 수 없다.

토지형질변경(土地形質變更)

절토 ·성토·정지 등으로 토지의 형상을 변경하는 행위와 공유수면매립을 말한다.

통지(通知)

어떤 사실을 타인에게 알리는 것으로서 사법상 자기의 의사를 나타내는 의사통지와 어떤 사실을 나타내는 관념통지가 있으며 의사표시와 다른 점은 그 효과가 법률의 규정에 의하여 직접 발생한다는 점이다. 행정법상로는 준법률적 행정행위의 하나로서 특정인 또는 불특정 다수인에 대하여 특정한 사실은 알리는 행정행위이다.

택지개발예정지구(宅地開發豫定地區)

「택지개발촉진법」에 의하면 택지개발예정지구는 「국토의계획및이용에관한법률」에 의한 도시지역과 그 주변지역 중 택지를 집단적으로 개발하기 위하여 필요한 지역을 말한다. 택지개발예정지구를 지정코자 할 때에는 관련 행정기관과 협의하고, 당해 지방자치 단체장의 의견을 들어 {주택정책심의 위원회}의 심의를 거쳐야 한다.

토지거래허가(土地去來許可)

「국토의계획및이용에관한법률」에서 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립 및 집행, 합리적 토지이용 등을 위하여 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역에 대하여는 5년 이내의 기간을 정하여 토지거래계약에 관한 허가구역을 지정할 수 있다. 허가구역으로 지정하고자 하는 때에는 중앙도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다. 다만, 지정기간이 만료되는 허가구역을 계속하여 다시 허가구역으로 지정하고자 하는 때에는 중앙도시계획위원회의 심의 전에 미리 시·도지사 및 시장·군수 또는 구청장의 의견을 들어야 한다.

투기과열지구

투기과열지구에서는 주택법 및 주택공급에관한규칙의 규정에 따라 건축주가 주상복합건물 중 주택이나 오피스텔을 분양할 경우 공개모집하여야 하고, 주택분양계약자는 주택공급계약일로부터 1년이 경과(중도금 2회 이상 납부)하지 아니하면 분양권의 전매가 제한되며, 민간건설 중형국민주택이나 85㎡이하인 민영주택의 50%를 무주택세대주에게 우선 공급하여야 한다. 지정기준을 보면 당해 주택건설지역의 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 주택에 대한 투기가 우려되는 경우인데 다음 3가지 경우에 해당한다.

  1. 최근 2개월간(주택공급이 없는 월을 제외한다) 당해 지역에서 공급되는 주택청약경쟁률이 5대 1을 초과하거나 국민주택규모 이하 주택청약경쟁률이 10대 1을 초과하는 경우
  2. 주택건설사업계획승인이나 주택건축허가 실적이 최근 수년간 급감하여 주택공급이 위축될 우려가 있거나 분양계획이 전월대비 30% 이상 감소하는 경우
  3. 기타 주택의 전매행위 성행 등으로 주거불안의 우려가 있는 경우와 신도시개발 등으로 투기가 우려되는 경우로서 지정대상지역이 다음 항목에 해당하는 경우
    • 시·도별 주택보급률이 전국 평균이하인 경우
    • 시·도별 자가주택비율이 전국 평균이하인 경우
    • 당해 지역의 주택공급물량이 입주자저축통장가입 제1순위자에 비해 현저하게 적은 경우

특별설계단지(特別設計團地)

지구단위계획의 구역내에서 사업계획이 구체화되지 않은 민간소유의 일단의 대규모 대지에 대하여 개발의 파급효과가 도시전반 또는 지역환경에 미치는 영향이 크다고 예상되어서 추후 개발주체의 구체적인 프로그램이 나타나는 시점에 2차적인 지구단위계획을 별도로 수립하는 일단의 지역적 범위를 말한다. 지정대상으로서는 대규모 쇼핑센타, 전시장, 터미널, 농수산물 도매시장, 출판단지 등 일반화 하기 어려운 특수기능의 건축시설과 지형여건상 지반고의 차이가 심하여 건축적으로 상세한 입체계획이 종합적으로 수반되어야 하는 단지(예, 재개발구역)등이 포함된다. 특별설계단지로 지정되면 지정당시 제시된 개략적인 개발조건을 수용한 별도의 지구단위계획을 수립하여 도시계획으로 변경, 결정하게 된다.

특별허가제(特別許可制, special permit)

특별한 경우 본래의 토지이용과 다른 개발을 허용하는 제도이다. 특별한 경우란 비록 개발 사업내용이 용도지역의 속성과 다르더라도 사회적으로 바람직하다고 판단되는 개발에 한정되며 주로 공공시설물이 대상이 된다. 이처럼 토지이용규제의 예외를 인정하는 것이므로 융통성과 창의력의 발휘에는 도움이 되지만 행정기관의 자의적 운용에 의한 남용의 가능성도 배제할 수 없다. 이를 방지하는 장치로서 합리적인 특별허가의 기준과 조건들을 명확히 규정되어야 한다.

특정지역(特定地域)

「국토건설종합계획법 」에 의하면 자원의 이용이나 개발이 충분히 되어 있지 아니한 지역, 산업의 조성이나 재해의 방제를 특히 필요로 하는 지역, 기타 국가의 특별한 경제적, 사회적 목적을 달성하기 위하여 필요한 지역을 말한다. 특정지역 지정은 건설교통부장관이 중앙행정기관의 장과 지방자치단체와의 협의에 의하여 대통령에게 건의하고 국토건설종합계획심의회의 심의를 거쳐 지정한다. 1965년부터 지정된 특정지역은 지정과 해제를 반복하여 제주도특정지역, 다도해특정지역, 88고속도주변특정지역, 통일동산특정지역, 백제문화권특정지역 등이 있다.

  • 국토건설종합계획

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주의 최종수정일2022.01.23